Ваш опыт классический: договорённости на словах в этой сфере не стоят ничего, всё, что не в договоре, не существует. Отсюда и первый фильтр - смотрите, готовы ли прописать комиссию и объём работ письменно до начала. Второй фильтр - проверяемые данные: лицензия, верифицированный офис, реальные отзывы. TopRealtyPro https://toprealtypro.ru/ - агрегатор с рейтингом, там у агентств указано, что проверено, и есть отзывы. Полезно для отсева на входе. И спрашивайте конкретно, кто будет вести вашу сделку: не абстрактное агентство, а фамилия человека и его телефон. Обычно после этого вопроса разговор сразу становится взрослым, а обещания - осторожнее и точнее.